“消失”三个月后，再度出现在公众面前时，许家印瘦了两、三斤，却难抑喜悦，脸上一直堆着笑容。

在3月20日恒大地产上市失败后，外界纷传它资金链将断裂，可能成为第一家破产的房地产企业，而四川汶川8.0级地震又使楼市温度往更低处骤降之际，6月26日，恒大地产新近增资扩股的6亿美元已到账5.06亿。它，出人意外地上演了绝处逢生的故事。

阿基米德说“给我一个支点，我就能撬动地球”。对地产商而言，这个支点，一度是土地、银行贷款，现在则变成资本市场。恒大只是其中之一。圈地加圈钱，中国房地产市场成了冒险家的乐园。与诸多地产商一样，恒大也在其中寻找自己的运气。运气好的时候，将超越碧桂园，成为中国首富。运气坏的时候，其在四川省彭山县所拿1.4万亩土地被中纪委调查，认定违规，取消其与当地政府签订的共建协议，勒令在建工程停工，注销已取得的土地使用证。

这是一幅怎样的寻富图景？

投行找上门

2006年年底，恒大交上了好运气。

美林首先看中了恒大，找上门谈合作。接着德意志银行、淡马锡也相随而来。此时的恒大，仅是一间2005年度收入13.22亿，坐守广东的地产公司，给外界的印象——开发市郊大盘、广告总是“开盘必特价，特价必升值”、每年在天河体育中心搞一次上至副总经理下到保安的大招聘；老板，“长得帅”、“喜欢上报纸”。

投行主动找上门后，恒大老板许家印开始面临他人生的第三个转捩点，也是目前最大的一个，使他离“中国首富”一箭之遥。

1992年辞职到深圳打工，是许家印的第一个转捩点。不然，他现在最多成为湖北舞阳钢厂的高管。像多数到深圳闯天下的人一样，许家印的新开端并非一帆风顺。写满20页，详细描述了1982自武汉钢铁学院毕业后工作10年的求职简历，没得一个回复。经人指点，改成2页，仍然无获。最后，仅提及在舞钢做销售，却得中。“10多人住一套房。”许家印乐于回顾自己住在由厨房改造的小空间的业务员生涯。初始，工作亦不顺畅。拉到某位武钢客户“感恩式”的订单后，他在公司站稳脚，再成为办公室主任，最后做到广州分公司总经理。

广州是许家印的另一个转捩点。1997年，经考察市场后，他发现房地产市场大有可为，向老板申请做房产项目，成功开发珠岛花园。因贡献与所得不称，他辞职另立门户，创办恒大地产。

投行的第一步是将恒大包装成全国性的大型房地产企业。与瑞银、摩根士丹利操作上市前的碧桂园，如出一辙。

2006年也是中国房产的转捩年。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，称“国六条”。之后，囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节。但在调控措施落实到位之前，中国房产进入最后的拉升阶段。

外资也参与了这一波拉升。国家统计局的数据显示，2006年上半年中国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%。虽然在7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。但三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到259亿元，同比增长达到46.6%。

因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，A股市场则更很难挤进去。面临融困题，资金拉动型的房地产企业只能瞄准海外资本市场。7月的世茂房地产(0813.HK)到10月的瑞安房地产（0272.HK）在香港股市的成功上市起了示范作用。这一年，浙江绿城（3900.HK）和盛高置地（0337.HK）也在香港上市。

上市还意味着不再愁钱。世茂房地产宣布计划通过摩根士丹利及高盛安排发行5亿美元票据，绿城中国公布将与摩根大通及瑞银签订发行本金总额为4亿美元的7年期高级票据，合生创展（0754.HK）表示配股集资9.8亿港元。

上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时对媒体说：“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”顺驰已经为此做出了最佳注脚。曾经在2004年全国住交会上誓言实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权转让给香港上市公司路劲基建。

恒大当然亦有资金需求，遂与投行一拍即合。

首次接触投行，许家印“边干边学”。专业术语听不懂，谈完他就找人询问。许家印在自己绝对控股的前提下，与投行谈妥各自的最终利益，3家投行拟投资4亿美元。每家均出1.3亿的话，还有0.1亿。许家印说：“我建议美林出1.4亿，但另外两家不干。”结果，美林、德银各出1.33亿，淡马锡出1.34亿。2个月后，协议达成。美林和淡马锡向恒大派驻财务副总监。

拉长战线

在广东以外，恒大布局重庆、武汉、成都、沈阳等20个城市，开始为上市做准备。

在外界看来，许家印放弃了之前的守持。2005年，上海房价达至顶峰，在一次采访中，被问及有无计划往深圳、上海和北京等城市发展时，许家印否定作答——“不盲目扩张，好大喜功”，“决定立足广东，不希望把战线拉得太长”。

对这一策略转变，许家印解释道：“2004年3月份就决定向全国拓展，派到68人到全国的二线城市考察。寻求最小投入，最大产出。”

2007年，恒大地产土地储备达到4580万平方米。而此前一年，这一数据不足600万平方米。增长近8倍。

其中，四川省彭山县武阳乡莲花村的恒大金碧天下项目占恒大土地储备的20.4%。据当地媒体报道，2007年4月，恒大与当地政府协议拿地1.4万亩，首期用地1000亩，拟投资80至100亿。此地北接成都南部双流、新津，30分钟可达成都市中心。项目地势起伏，毗邻黄龙溪风景区。规划有低密度住宅、洋房等度假居住型物业，配套酒店、六大中心，高尔夫体育设施、中学、小学、幼儿园及其他商业设施。

同样用协议的方式，恒大拿下了在云南省昆明市安宁市连然镇普河乡的1.1万亩地，亦命名为恒大金碧天下。在恒大公开资料中，因为土地挂牌手续没有走完，该项目的占地面积为66万平方米。

在河南洛阳，8月28日，恒大与当地政府达成协议，恒大地产将投资330亿对郑西客运专线洛阳南站核心区进行整体开发。据洛阳市副市长王立林称，这一地区的土地包括建设用地、水系、广场和铁路线，总共7000亩地。此前，恒大还与洛阳签署开发协议，在洛阳东出口投资50亿元开发1500亩的“超级大盘”。

而江苏启东恒大金碧天下项目则占恒大的土地储备总量估值的近1/3。2006年底，恒大在启东市寅阳镇开始围海造田，总计8968亩。此地与对面的崇明岛，相隔3公里的海湾。如果修通跨海大桥，启东到上海的车程将由现在的4个小时变为40分钟。在恒大的招股说明书上，该地块估值达344亿多人民币，是其上市筹码的重中之重。

其余小幅地块，恒大主要通过招拍挂方式取得。

2007年8月，重庆市渝中区（重庆科技学院校区）和九坡区黄金区域的两幅总计100万平方米的地块被拍卖。恒大与重庆本土地产商龙湖集团、华宇集团竞拍卖。同恒大一样，龙湖也为上市储备土地而战。2个小时后，底价9亿元的地块，成交价25.3亿元，恒大拿下此地块。

一个月后，恒大地产集团太原分公司以12.33亿成功竞得编号为CG-0723地块的国有建设用地使用权。年底，在鄂州13626万元拿地1147亩。

恒大也直接从别的地产商手中转让而得。业内人士称，通过私下转让拿地，成本高于公开转让。

西安占地约390亩的恒大绿洲和约117亩的恒大名都，西安国土局地政处黄先生称，这两块地不是通过国土局土地交易中心公开转让出去的。据恒大招股说明书，恒大绿洲地块(207175.3平方米)以30791394元从西安曲江公司转得，恒大名都（78573.5平方米）则以1.24亿从祈云房地产转得。

2007年11月，南京本土地产企业汉典公司将位于江宁小龙湾的近200亩（109268平方米）地块转让给恒大。恒大招股说明书显示，汉典公司老板张冲收获3.13亿元。然而，根据此前张冲对外放出的价格，以及江宁市场每亩不低于300万的市场行情，南京业内估计，成交价格将在每亩300万--350万之间。

恒大圈地的狂飚一直突进到2008年。1月8日，广州市国土局土地交易中心，合生、新世界、保利、奥园地产、恒大等活跃在广州市场上的各大开发商及其旗下公司共8家开发商参与员村绢麻厂地块竞拍。这是新年后广州的第一块土地公开转让。叫价到20亿时，很多地产大鳄，就不再举牌。这块地靠近广州新地标珠江新城，仅是二线江景，同区域的房价最高也就过万，广州楼市已经开始转冷。但恒大却跟喜业集团有限公司一路竞价。228轮，1小时15分钟后，恒大以41亿元拿下，折合楼面地价13053元/平方米。这块地成为广州的新地王。

犯险

2007年8月，北师大金融研究中心主任钟伟在博鳌房地产论坛上高声疾呼“土地为祸”。对恒大而言，这几为谶语。虽然2007年4月20日碧桂园以5400万平方米的土地储备为卖点，成功上市，但相隔近一年之后，这一招不再能够天下通吃。

在2008年3月20日，恒大启动IPO前，美国发生次贷危机。1月17日上午,美林宣布了一项新记录：损失98亿美元。这笔巨额亏损基本上全部来自美林在次贷和相关证券上的冒险，以及由此衍生的其他损失。3月13日下午，美国第六大投资银行贝尔斯登现金流完全失控，并准备宣布破产。14日，美联储决定通过摩根大通公司向贝尔斯登提供应急资金,以缓解该公司的流动性短缺危机，16日，摩根大通证实,将以总价约2.36亿美元(每股2美元)收购贝尔斯登。这一价格较贝尔斯登14日每股30美元的收盘价，缩水93％。美股贝尔斯登崩盘，引发投资者对于美国经济后市的恐慌。

虽然路演时，恒大的银行存款“有30多亿”，但时机不同，投行的风向也不同。“基金股东往后方抽钱，都非常紧张、恐慌。”许家印说。此时，投资机构只青睐现金流，而中国楼市已因经济、金融政策等因素，开始转冷。

3月，恒大还遭遇一系列挫折。

这一个月，中纪委派调查小组进驻彭山县，调查彭山恒大金碧天下项目土地违规事件。此前2月底，国土部成都土地督察局和四川省国土厅已介入调查。数天后，中纪委决定：在建的一期1000亩工程停工；已办的国土证注销；恒大与当地木马乡政府签订的共建协议撤销；未动的土地复耕；对几个相关的领导进行行政处分。

这个月底，在山西省太原市小店区内的恒大绿洲项目，由于恒大无法依约缴纳土地出让金（在其招股说明书列明已缴），而当地政府不肯通融，勒令其停工。12.33亿的土地出让金，恒大才交5亿。当初双方约定土地出让金分两次付，第一期截止时间是3月30号，规定还款7亿，但恒大只还了5亿。太原市国土局土地交易中心的李先生负责催款，称针对第一期未还清款额已发出催帐通知书，恒大还没回应，第二期5.33亿，到6月30号截止。之后，在国贸大厦12层的恒大太原公司办公地爆发了民工讨薪事件。

5月底，恒大启东违规拿地事件被《环球企业家》曝光。《中华人民共和国海域使用管理法》规定，50公顷（约等于750亩）以上的填海项目必须报国务院审批。为了规避审批权限的限制，当地政府先将包括恒大在内的几个大块填海项目打包成区域用海规划，获得审批。此后再将8968亩恒大用海分割成13块少于50公顷的海域分别立项，绕开国务院及国家海洋局的审批程序，从江苏省海洋与渔业局拿到了13个海域证。恒大为此注册了13家不同的公司。2007年底，13家公司成功地把海域证换成了“划拨土地使用证”。然而，1990年后，无论是协议出让还是招拍挂，商业用地都不再适用划拨土地。

恒大招股说明书显示，虽然还没有缴纳土地出让金，但根据《江苏省海域使用管理条例》，恒大已经取得该地块的土地使用证，只需要在出售前，向有关政府部门取得进一步批准以及补缴土地出让金。

启东国土局用地科陆科长则对南方周末记者说，总共有一万多亩，恒大自己办了海域使用证，该科给恒大“换发了土地使用证，土地出让金没有搞来，规划调整、招牌挂手续正在办理当中”。

据易居中国上海公司总经理邵亮介绍，恒大的高端产品分华府系列、御景系列和天下系列。天下系列为度假区、低密度的景观产品，整个小区占地面积极大。2006年底，易居中国交了1亿美元保证金后，成了恒大20多个项目的代理销售商。

是否天下系列都涉嫌违规拿地？

近日，恒大地产天津有限公司董事长周东平对媒体称，在天津地区考察了1年多后，恒大确定了其占地10平方公里的项目，目前主体建设已经全部封顶，进入到装修阶段。在恒大的招股说明书，仅有两块合计约666666.7平方米的地块。但其位于天津蓟县的地址，“恒大进入天津的第一个项目”，主体建筑封顶等要素，吻合天津恒大金碧天下项目特征。2007年3月27日，蓟县国土部门给恒大发放了6个土地使用证，合计面积1000亩。

10平方公里折合15000亩，看来，这又是一个与彭山项目一样的拆零游戏——先与当地政府订定一万多亩的协议，随后，其中的1000亩通过公开转让方式拿下，办下土地使用证，记入招股说明书中，作为一期工程。以后再择机一块、一块地拿下。

根据国家规定，50公顷以上土地必须报国务院批准，不得占用耕地。

恒大共在昆明安宁、南京溧水、彭山、启东、鄂州、重庆江津区、天津和清远等全国8个城市设有恒大金碧天下项目。除彭山、昆明、天津以外，其他地方是否也在玩同样的游戏？

还有多少地方政府共同参与犯险游戏？无人能够确知。

香港上班三个月

虽然困难重重，许家印没有放弃再融资计划。IPO失败后，他“直接在香港上班”。与投行找上门不同，这次，他自己出马融资。

“解决资金有三大出路：私蓦、抛盘、项目合作。”许家印说。

在IPO前，许家印考虑过万一上不市，可单个项目融资。他知道私蓦没问题，只不过是条件、价格的问题。这些，与“没有卖不掉的楼，只有卖不掉的价格”的业内定律一样。

恒大有100万平方米的房可售，按理抛售楼盘是第一选择，但为确保不失品牌，即便达到国家规定的预售标准，许家印仍坚持不搞工地售楼。加之考虑IPO，也不降价。

项目合作，在业内相当于卖儿卖女，许家印不舍。然而，广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目，建筑面积仅150多万平方米，不到恒大总建筑面积的3%，地价却达80亿元，占恒大总地价的1/3。“不要也无所谓。”许家印说。

37个项目，36个首期全部动工，有些还封了顶，许家印视之为自己手握的谈判重筹。“许总，给我两个项目。”他说这是一些香港地产富豪见面的第一句话。

在境外，谈判是律师与律师之间谈。7家有投资意向的机构，10多个律师坐到了一起。“一个标点符号，都要谈3天。”许家印说。

在香港的这段时间，许家印曾经失眠。国际资本市场剧变、房地产业转淡、IPO延后，都成为不利因素。为确保恒大的发展，他选择了“个人付出牺牲”，稀释股权。

此番，淡马锡因为在国际投资上收缩，未再投资恒大。美林追加5000万美元、德意志银行6000万美元，另3家投行1亿美元；科威特投资局入股1.46亿美元，占股份3.8%；香港新世界集团总裁郑裕彤入股1.5亿美元，占股份3.9%。

除此之外，郑裕彤还投资7.8亿人民币（约合1.1亿美元），在武汉恒大华府和南海？项目上，与恒大合作。项目合作非首次，2007年9月，在广州金沙洲恒大御景半岛，恒大就采取与美林合作。

最后一天，许家印签了3600个签名，花了7、8个小时，因为每家一套合同，每家都要12份以上。律师们则从早上9时开始装订合同，凌晨两点完成后，分别通知恒大何时款项到账。

业内传言，此次恒大私蓦，易居中国功不可没。易居中国并不只做传统的房地产中介业务，还负责提供金融服务——凭借自己上市纳斯达克的渠道和业务资源，帮客户拉到投资。

投资到位后，恒大的资产负债率将由95%降至65%。“根据香港规则，优先股权算成债，所以原来的负债率是95%。6月，优先股权转为普通股，不再计为债。7月1日，我们的银行存款，加销售、银行贷款，还有15亿。”许家印说。

前途叵测

私蓦成功增强了许家印的信心。据业内传言，恒大将于第三季度重启IPO。

“再IPO，比较简单，只需重做资产评估。市场再不好，也有人买房。”许家印说。

然而，房地产形势不容乐观，其复杂程度可能超越恒大招股说明书中那22页共22条的风险因素。

地震前认为通货膨胀或许能够拯救房价的钟伟，现在改调：“地震对市场需求影响很大。现在基本是由需求主导市场。预期需求下降很快。需求基本没有，仅有去年同期的40％。市场调整已难避免。”

融资之外，房地产企业必须寄望于快速回笼资金，也就是将房子卖出去。

南方周末记者在武汉市房地产信息网上查得，武汉恒大华府自4月26日开盘，迄今仅销售32套。离恒大开盘当日声称突破2.8亿，差得很远。

成都的情况亦不理想。原定于4月23日开盘的成都市温江区恒大城，迄今仍未开盘。之前延请谢霆锋、范冰冰等明星到场开盘的成都恒大绿洲，同样离“当日销售过4亿”差很远。记者在成都龙泉驿区房管局网上查询，成都恒大绿洲住宅总套数2113套，可售套数:1786套，目前已定购套数13套，已售套数:314套。

在所有开盘项目中，只有沈阳恒大绿洲还过得去。5月9日前已售171套。现在增售8套。4月7日开盘的D块，目前销售163套。

已开盘项目不能如愿回笼资金，将开盘项目也要看市场脸色。

7月12日，重庆恒大华府将开盘。带装修的，定价10000元/平方米，毛坯，6800元/平方米，均为大户型。其周边楼盘价格低30/50%。重庆业内普遍不看好。重庆大渝房产网总编杨坤林说，以前开盘首日一般能卖掉推出部分的70%，现在通常只有2、30%，最好也只是50%。

现在形势，不仅因为地震而改变。

目前恒大广东以外的未建项目仅有武汉恒大城和恒大雅苑、郑州恒大绿洲、南宁、启东、洛阳，在建项目19个。讨薪事件后，太原项目第一期7亿已还清，又恢复施工，部分楼盘已经封顶了。第二期截止到6月30日的5.33亿尚未支付。

（靳颖姝、肖萧、潘黎冰、杨宇、宫礼、罗荣华、廖畅、汪席春、谭洁等对此文亦有贡献）本报记者苏岭　特约撰稿人刘成根　实习生吴冰清、郭丽萍、王霞、刘昊