上半年6656元/m2！
地价虽创新高
市场依然冰冻
“一亿四千二百万第一次、一亿四千二百万第二次、一亿四千二百万第三次，成交。”随着6月30日广州土地拍卖会上一声锤响，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场：推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交，还创造了近两年土地拍卖会最快的“10分钟速度”。
拍卖的冷场却难阻地价的飙升。统计数据显示，今年上半年，广州一级市场出让的商住用地楼面地价为6656元/平方米，再创历史新高，比去年同期大幅增长121%。在今年中国经济增幅预期调低，股市、楼市表现一蹶不振，各地土地纷纷出现流拍的情况下，这样的增幅显得不合大势。
对此，业内人士认为，地价不可能脱离大的经济环境一枝独秀，员村地王这一特殊因素使今年上半年的地价走势异于大市。地价的创新高，也难以消除土地市场的冰冻。
数据统计地价大涨121%
经纬地产的统计数字显示，去年广州一级土地市场上，商住用地的楼面地价为4393元/平方米，同比增长68.5%，增幅远超楼价。不过，其增长轨迹和楼价一样，都是去年9月达到最高峰，然后逐步回落。
但在今年上半年楼价停滞不前的情况下，广州商住用地的楼面地价再次出现大幅增长。据统计，今年上半年，一级土地市场出让的商住用地总金额为52.8亿元，比去年的19.9亿元翻了两番多。折算成楼面地价，今年上半年为历史新高的6656元/平方米，比去年同期的3009元/平方米上涨了121%。在中国经济增速可能持续回落、上证综指下跌约50%、楼市信心严重不足等一片向下的形势下，地价逆市大幅增长不合常理。
市场现象流拍+底价成交
“上半年的地价是特殊原因造成的，”专业人士吴定金认为，今年1月出让的员村地王，因地理位置优越，最后楼面地价达到广州历史次高的13053元/平方米，而其成交金额占今年上半年出让总金额的近78%。单价高、总量大的员村地王，使上半年全市楼面地价大幅上升。“扣除员村地块，其他地块的楼面地价才能反映今年土地市场的真实情况。”
如果扣除员村地块，今年一级市场上出让的住宅用地，楼面地价仅有2463元/平方米，比去年还低44%。例如本次拍卖的越秀区南堤二马路商住地，属于三面望江的优质地块，但仅以1.42亿元的底价成交，楼面地价只有1850元/平方米。
此外，自去年底的楼市“拐点”以来，北京、深圳等一线城市都出现了土地流拍，这样的现象同样出现在广州。今年2月，南沙住宅地块07NJY-3因无人应价而流拍，这是广州继2006年后又一次有商住用地出现流拍。不仅如此，今年的土地出让还开始出现了“10分钟拍卖会”的现象。6月30日推出的3幅地块，1幅流拍，1幅只有一家报价而不用竞价，另1幅有2家报价，但只举了一次牌即告成交，整个过程只有十多分钟。现场有观看者说，他们的同伴因为停车迟了十来分钟，结果拍卖会已经结束了。
“流拍、底价成交、10分钟速度等现象，说明去年9月土地一级市场出现颓势后，今年更进入冰冻期。只要目前的市场氛围不发生改变，土地市场的冰冻就难以消除。”
深层剖析“赚钱”任务重
去年，开发商在广州一级土地市场上拿地总金额高达325.32亿元，“花钱”是开发商的一大表现。但在今年股市大溃退、再融资金额小，银行贷款又收紧的情况下，开发商的资金链开始紧张，“赚钱”就成为今年最重要的任务。
国泰君安一份报告显示，去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7-9月将是开发商资金链最紧张的时候，广州还地款价的高峰将出现在9月，去年大量拿地的开发商压力最大。而今年1-4月份，广州商品住宅月销售面积都不到40万平方米，开发商回笼资金的最重要途径———销售也显得困难重重，在这种情况下，开发商想得更多的是———如何卖更多的楼，而不是拿更多的地。在6月30日的土地拍卖会上，记者问一老城区的开发商为什么不拿越秀区的江景地块，他说：“那要1亿多元呀，我们没有那么多钱。”而1亿多元的地块，在去年根本就排不上号。
“资金没有去年充裕是今年上半年开发商拿地热情减退的一个重要原因。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。此外，因为“赚钱”任务重，部分开发商开始卖地，二级土地市场上的成交增多，使开发商在一级土地市场上拿地减少。当然，市场走势不明，开发商也不敢大量投入。
也有持不同观点、长期看好楼市的开发商，准备逆市拿地。但政府今年上半年推出的商住地块不多，要在土地一级市场上拿地的愿望恐怕较难实现。
